A problemática da área central de Uberaba: uma análise a partir dos imóveis vazios

Introdução

O estudo das áreas centrais urbanas é central no debate da geografia urbana e do planejamento de cidades médias no Brasil. Uberaba (MG), referência regional no Triângulo Mineiro, apresenta dinâmicas típicas desses centros: perda de centralidade frente ao surgimento de novas áreas comerciais, expansão urbana e transformações econômicas que redefinem fluxos e usos do espaço. Uma de suas expressões mais visíveis é o esvaziamento de imóveis na área central, incluindo lotes vagos e imóveis fechados para locação ou venda. Tais vazios revelam contradições da produção do espaço urbano e colocam em jogo a função social da propriedade. Compreender como a vacância se distribui no centro de Uberaba é fundamental para discutir o planejamento urbano municipal.

Objetivo

Analisar a problemática urbana da área central de Uberaba, considerando o crescente número de imóveis vazios e seus efeitos na produção e apropriação do espaço. Especificamente, identificar e classificar, os imóveis vazios, tipo de uso e de ocupação atual, na área de estudo definida pelo planejamento municipal como UPG Centro.

Método

A pesquisa definiu como recorte espacial a Unidade de Planejamento e Gestão (UPG) Centro. Foi realizado mapeamento funcional dos lotes, com levantamento de campo e classificação de cada imóvel conforme uso e ocupação. Os dados foram processados no software QGIS (versão 3.44.4), permitindo a criação de mapas temáticos e a contagem das categorias. A análise incluiu a distribuição espacial dos lotes e sua relação com os processos de reestruturação urbana descritos na literatura sobre cidades médias.

Resultados e discussão

Foram mapeados 658 lotes na área central. Desses, 81,6% estavam ativos (ocupados, prédios, condomínios e praças) e 18,4% não ocupados — sendo 11,1% desocupados sem sinalização, 4,1% fechados para locação e 3,2% fechados para venda. As oito praças identificadas representam 1,2% dos lotes, mas cobrem apenas 4,1% da área mapeada. A desocupação não se concentra em um único setor degradado, mas se espalha pela área estudada, indicando um processo sistêmico e não localizado. A dispersão sugere causas estruturais ligadas à perda de atratividade do centro como local econômico, cultural e de moradia privilegiado. Essa situação se assemelha à tendência de descentralização urbana em cidades médias brasileiras. Novas centralidades — áreas comerciais, shoppings e bairros em crescimento — redistribuem fluxos que antes se concentravam no centro histórico. Com a perda dessa posição dominante, os imóveis centrais tornam-se menos competitivos, gerando dificuldades de locação ou venda e, em casos extremos, abandono. Uberaba, embora importante regionalmente, não se difere dessa dinâmica. Quanto às limitações, o mapeamento foi feito em um momento específico, não capturando variações sazonais.

Conclusão

Evidenciou-se que o zoneamento oficial não reflete a condição atual de atividade dos imóveis, mostrando a necessidade de mapeamentos específicos como ferramenta de diagnóstico urbano. Os resultados confirmam que novas centralidades e mudanças nos fluxos urbanos afetam diretamente a ocupação e o valor dos imóveis no centro tradicional. A pesquisa contribui com dados empíricos sobre a vacância urbana em Uberaba, que podem apoiar políticas públicas de reabilitação do centro e a revisão do Plano Diretor municipal.

Palavras-chave

• vazios urbanos
• área central
• Uberaba
• planejamento urbano